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张民耕:房地产基金急需探寻新路径

2019-01-24 20:08
来源: 乐居财经
编辑:东方财富网

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  12月20日,2018第三届中国不动产资产管理大会在北京?W酒店盛大开幕。盛世神州基金董事长张民耕在现场接受乐居财经专访时表示,随着中国房地产市场进入“大资管时代”,盛世神州基金也在谋求转型,从主要做房地产开发项目,开始向房地产存量项目、大资管方向转型。

  2010年,中国的房地产基金迎来爆发式增长。数百家房地产基金一哄而上。随着这些年的大浪淘沙,真正的房地产基金越来越少了。很多房地产基金企业已经转投其他领域,或是去做二级市场了。

  张民耕认为,随着房地产进入存量时代,在新的环境下,房地产基金也急需转型,探寻新的发展路径。

  2018年,张民耕在房地产投资策略上做出了一些调整,引导盛世神州更多地去做股权类投资。

  张民耕说,以美国经验来看,房地产基金中股权类基金占了绝大多数。而中国的房地产基金很多都是“明股暗债”,且面临刚性兑付的大环境,这样的环境既不利于培养房产基金自身的成长,也不利于培养投资人。

  在张民耕看来,这样做更符合房地产行业自身发展规律。同时,房地产市场越来越规范,房地产企业对于股权类投资需求越来越大。因为房企通过债权融资会提高它的负债率,而房企的负债率已经很高了,都到高杠杆顶点的边缘了,不能再加了。此外,随着行业逐步成熟,房地产企业如今更愿意利益均沾、风险共担,所以选择股权类投资合作伙伴的也越来越多。

  张民耕带领盛世神州完成的另一项探索是,不断拓宽投资领域。房地产已经进入存量时代,也是大资管时代。所以,2018年,在非房地产领域,盛世神州房地产基金进行了一些新尝试,比如投资万科物流基金。

  此外,盛世神州对于运营类资产也下了不少功夫进行研究,比如城市更新、联合办公以及长租公寓等领域。“对于这些产品,虽然我们现在还没投,但是我们在创新业务上面的研究和跟进,还是抓得非常紧的。你看像今天这样的会,我们经营管理层就来了三个参加决策的人,我们也要加紧学习。我相信明年就会有新的突破。”

  当然,张民耕也认识到目前,国内的存量资产存在一个天生劣势,就是租售比很不合理。比如长租公寓,如果按照目前出租收益的话,可能50年甚至100年才能收回成本。

  “所以,今后我们在选择投资对象时,就要看他有什么附加服务,和其他竞争者相比,是否具有特定竞争优势。” 张民耕说。

(文章来源:乐居财经)

(责任编辑:DF378)

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